Peritajes de obra: conflictos con el constructor

¿Qué se discute realmente en un conflicto de obra?

Los reclamos que nos llegan se repiten con una regularidad llamativa. La obra se frenó y el constructor pide más plata para volver. El comitente quiere saber cuánto de lo pactado está efectivamente ejecutado.

La obra terminó y aparecieron defectos. Hay que separar los que estaban a la vista al recibirla de los que no, porque el Código los trata distinto y con relojes distintos.

Los adicionales duplicaron el presupuesto. Hay que ver cuáles eran necesarios e imprevisibles, cuáles los pidió el propio comitente y cuáles no tenían autorización de nadie. El constructor abandonó y el comitente terminó la obra con otro. Hay que liquidar quién le debe a quién.

Todas esas discusiones se resuelven con lo mismo: un cómputo de lo ejecutado, una lectura del contrato y una verificación técnica de lo que se hizo y cómo se hizo.

El sistema de contratación define el peritaje

El artículo 1262 enumera las formas: ajuste alzado, también llamado retribución global, por unidad de medida, por coste y costas, o cualquier otra que las partes convengan. Y agrega algo que casi nadie tiene presente: a falta de ajuste expreso, se presume que la obra fue contratada por ajuste alzado y que el contratista provee los materiales.

Eso cambia todo el trabajo pericial. En ajuste alzado, el artículo 1255 es tajante: contratada la obra por un precio global o por unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total alegando que la obra exigió más o menos trabajo, o que su costo fue mayor o menor al previsto. La excepción es la imprevisión del artículo 1091, que es otra discusión y tiene otro estándar de prueba.

En coste y costas, en cambio, el peritaje se vuelve contable además de técnico: hay que auditar comprobantes, rendiciones y la razonabilidad de cada consumo.

Por eso lo primero que pedimos no es la obra: es el contrato.

Los adicionales: qué autoriza el Código y qué no

El artículo 1264 dice que, cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente. La palabra escrita está en el texto.

La excepción son las variaciones necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte que no pudieron preverse al contratar. En ese caso el contratista debe comunicarlas de inmediato, con el costo estimado. Y hay un umbral que conviene tener a mano: si esas variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguir el contrato dentro de los diez días de haber conocido la necesidad de la variación y su costo estimado.

El comitente, por su lado, puede introducir variantes, siempre que no alteren sustancialmente la naturaleza de la obra.

Buena parte de los juicios de obra se define en ese análisis: adicional por adicional, ¿era necesario e imprevisible, estaba autorizado por escrito, o es simplemente un mayor costo del contratista?

Avance de obra: el derecho a verificar no empieza en el juicio

El artículo 1269 le da al comitente un derecho que se usa poco y llega tarde: en todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, puede verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.

En todo momento significa durante la obra, no después. Un relevamiento de avance hecho mientras se construye vale infinitamente más que uno hecho dos años después, cuando lo ejecutado está tapado por lo que vino encima y la discusión pasa a ser de memoria contra memoria.

Cuando nos convocan con la obra en marcha, lo que hacemos es exactamente eso: medir, fotografiar, computar y fechar. Un acta de avance con cómputo y respaldo fotográfico, firmada por profesional matriculado, es la prueba más difícil de discutir que existe en este tipo de conflictos.

Vicios de obra nueva: tres relojes que corren distinto

Acá se pierde la mayoría de los reclamos, y casi siempre por plazo.

Los vicios aparentes. El artículo 1272 distingue: si se convino o es de uso un plazo de garantía, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación. Si no hay plazo de garantía, aceptada la obra el contratista queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes al momento de recibirla.

Los vicios ocultos. Por los defectos no ostensibles al momento de la recepción, el contratista responde con la extensión y los plazos de la garantía por vicios ocultos. Y ahí hay dos números que no se negocian: el artículo 1054 pone en cabeza del adquirente denunciar expresamente el defecto dentro de los sesenta días de haberse manifestado, y el artículo 1055 hace caducar la responsabilidad a los tres años desde que recibió el inmueble.

La ruina. El artículo 1273 responsabiliza al constructor por los daños que comprometen la solidez de la obra y por los que la hacen impropia para su destino. El artículo 1275 exige que el daño se produzca dentro de los diez años de aceptada la obra. Y el artículo 2564 inciso c da un año para reclamar, contado desde que se produjo la ruina, no desde que se terminó la obra.

Dos cosas más que conviene saber. El artículo 1274 extiende esa responsabilidad concurrentemente al que vende obras que construyó o hizo construir haciendo de eso su profesión habitual, al mandatario con una misión semejante a la de un contratista y, según la causa del daño, a subcontratistas, proyectistas y directores de obra. Y el artículo 1276 fulmina de nulidad cualquier cláusula del contrato que dispense o limite la responsabilidad por ruina.

Cuando la obra se frena

El artículo 1261 permite al comitente desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado. No es gratis: debe indemnizar al contratista los gastos, los trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener, aunque el juez puede reducir equitativamente esa utilidad si su aplicación estricta lleva a una notoria injusticia.

El escenario inverso, el abandono del constructor, no tiene un artículo tan cómodo y se resuelve casi siempre con números. Cuánto se ejecutó, cuánto se pagó, cuánto cuesta terminarla y qué de lo hecho hay que rehacer. Esa liquidación es el corazón del peritaje.

En los dos casos la fecha importa tanto como el monto, porque la obra detenida se sigue deteriorando y a los seis meses ya no se puede distinguir el daño por abandono del defecto de ejecución.

¿Cómo trabajamos?

Empezamos por los papeles: contrato, presupuesto, plan de trabajos, certificados, órdenes de servicio, notas de pedido y todo lo que se haya intercambiado, aunque sea por mensajería.

Después vamos a la obra. Relevamiento medido y fotografiado, con verificación de lo ejecutado contra lo proyectado, ensayos cuando hacen falta y cómputo de avance.

De ahí sale un informe técnico con conclusiones, respaldo fotográfico y cómputo, firmado por profesional matriculado, listo para usarse en una mediación, en una negociación directa o como prueba en juicio.

Si el conflicto ya está judicializado, actuamos como consultor técnico de parte, acompañando la pericia y elaborando las observaciones al dictamen.

Honorarios desde $480.000.

Servicios Profesionales

El contrato dice una cosa, la obra dice otra. Nuestro trabajo es medir la diferencia

Avance de obra y certificación

Cuando la obra está en marcha y la relación con el constructor se tensa, el artículo 1269 te habilita a verificar a tu costa el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados. Hacemos ese relevamiento con cómputo, fotografías y fecha cierta, y lo comparamos contra el contrato, el plan de trabajos y lo ya certificado. Un acta de avance levantada durante la obra vale más que cualquier reconstrucción posterior.

Vicios de obra nueva y ruina

Separamos lo que estaba a la vista al recibir la obra de lo que no podía verse, determinamos la causa técnica del defecto y lo encuadramos en el régimen que corresponde: vicios ocultos, con sus sesenta días para denunciar y tres años de caducidad, o ruina, con diez años para que el daño aparezca y uno para reclamar. Del informe sale también el cómputo de la reparación, que es lo que convierte el reclamo en un número.

Cuando la obra se detiene, la discusión pasa a ser una liquidación: cuánto se ejecutó, cuánto se pagó, cuánto cuesta terminarla y qué hay que rehacer. Documentamos el estado exacto en que quedó, valuamos lo ejecutado y cuantificamos el costo de terminación, ya sea que el comitente haya desistido del contrato o que el constructor haya abandonado. La fecha del relevamiento importa tanto como el monto, porque la obra detenida se sigue deteriorando.

Obra frenada, abandonada o rescindida

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta, y ahí se hace la lectura de la documentación: contrato, presupuesto, certificados, planos y el intercambio con el constructor. Pero el peritaje de obra se define en la obra. Vamos al inmueble a medir, fotografiar y computar, y en los casos que lo requieren hacemos ensayos en el lugar: humedad en materiales, termografía, verificación de niveles y plomos, testigos sobre fisuras. Trabajamos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Si la obra está fuera de la Ciudad, escribinos igual y te decimos si podemos tomarla.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Ciudad de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

¿Quiénes Somos?

ESTUDIO TREO S.R.L. Arquitectos e ingenieros matriculados en CPAU y CPIC, trabajando desde 2006 en obra, peritajes y gestión ante organismos.

Conozca todos los Servicios Profesionales que ofrecemos, visitando www.estudio-treo.com.ar