Peritajes de obra · CABA y GBA (AMBA)
Perito en construcción para conflictos con el constructor
Una obra que salió mal casi nunca se discute por lo que se ve. Se discute por lo que se firmó, por lo que se certificó y por lo que se puede probar. Intervenimos ahí, entre el comitente y la empresa constructora, con el contrato en una mano y el relevamiento en la otra.
- Honorarios
- Desde $480.000
- Presupuesto
- En 24 hs
- En Google
- 5,0 ★
- Trabajando desde
- 2006
El conflicto
¿Qué se discute realmente en un conflicto de obra?
Los reclamos que nos llegan se repiten con una regularidad llamativa. Y todos se resuelven con lo mismo: un cómputo de lo ejecutado, una lectura del contrato y una verificación técnica de lo que se hizo y cómo se hizo.
A
La obra se frenó
El constructor pide más plata para volver. Hay que saber cuánto de lo pactado está ejecutado de verdad, cuánto se certificó y cuánto se pagó.
B
Los adicionales se dispararon
Hay que separar los que eran necesarios e imprevisibles, los que pidió el propio comitente y los que nadie autorizó por escrito.
C
Aparecieron defectos
Los que estaban a la vista al recibir la obra y los que no se podían ver tienen reglas distintas y relojes distintos.
D
El constructor abandonó
El comitente terminó la obra con otro y hay que liquidar quién le debe a quién, y cuánto de lo hecho hay que rehacer.
El consejo más barato llega antes del conflicto: documentá el estado de la obra hoy, con fecha, aunque todavía creas que se va a arreglar. Lo que queda tapado por revoques, contrapisos y cielorrasos ya no se puede medir.
Calculadora de plazos
¿Estás a tiempo de reclamar un defecto de obra?
El Código Civil y Comercial no tiene un plazo para los defectos de construcción: tiene tres, que empiezan a correr en momentos distintos. Cargá dos fechas y te mostramos cuál corre en tu caso y hasta cuándo.
Cargá las dos fechas
Con la fecha de recepción y la de aparición del defecto te mostramos qué plazo corre.
Consultar mi caso por WhatsApp
Lo que no espera es la prueba: antes de reparar nada, dejá constancia con fecha. ¿Cómo corre cada plazo?
Sistema de contratación
El contrato define el peritaje
El artículo 1262 enumera las formas de contratar una obra y agrega algo que casi nadie tiene presente: a falta de ajuste expreso, se presume que fue por ajuste alzado y que el contratista provee los materiales. Por eso lo primero que pedimos no es la obra: es el contrato.
Ajuste alzado Precio global
- Contratada la obra por un precio global, ninguna de las partes puede pedir que se modifique porque exigió más o menos trabajo, o porque costó más o menos de lo previsto (art. 1255).
- La excepción es la imprevisión del artículo 1091: una alteración extraordinaria, ajena a las partes y al riesgo asumido. Un aumento de costos ordinario no la abre.
- El peritaje: qué estaba incluido en el precio y qué es de verdad un adicional.
Unidad de medida Por pieza
- Rige la misma regla que en el ajuste alzado: el precio de la unidad no se modifica por un costo mayor al previsto (art. 1255).
- Si no se fijó la medida total, cualquiera puede terminar el contrato al concluir el mínimo pactado, y se paga lo concluido (art. 1266).
- El peritaje: medir lo ejecutado, unidad por unidad.
Coste y costas Costo más retribución
- La retribución se calcula sobre los materiales, la mano de obra y los demás gastos directos o indirectos (art. 1263).
- El riesgo del comitente es pagar consumos que no son de su obra o que no son razonables.
- El peritaje es técnico y contable: los comprobantes, contra lo efectivamente colocado.
El entregable
Un acta de avance que no se puede discutir
Cómputo por rubro, confrontado con lo certificado y con lo pagado, con fotos fechadas y la firma de un profesional matriculado. Así se ve, en un ejemplo armado con los números típicos de una obra que se frenó.
Cómputo
Por rubro, no «al sesenta por ciento»
Cada rubro con su incidencia en el precio y su porcentaje ejecutado. De ahí sale el avance real de la obra.
Confrontación
Contra lo certificado y lo pagado
Es donde suele aparecer la diferencia que define el conflicto: lo que se cobró por adelantado.
Observaciones
Lo mal hecho, no sólo lo que falta
Lo que hay que rehacer no se le paga a nadie, y pesa en la liquidación tanto como lo que quedó sin hacer.
- Documento
- Acta de avance
- Obra
- Vivienda, dos plantas
- Sistema
- Ajuste alzado
- Estado
- Detenida
| Rubro | Incidencia | Ejecutado | Certificado | Observación |
|---|---|---|---|---|
| Estructura de hormigón | 22 % | 100 % | 100 % | Completa. Recubrimiento insuficiente en dos vigas de planta alta. |
| Mampostería | 12 % | 85 % | 100 % | Falta el cierre del muro lateral. |
| Instalación sanitaria | 9 % | 40 % | 70 % | Cañerías sin prueba hidráulica documentada. |
| Instalación eléctrica | 8 % | 35 % | 60 % | Cañerías colocadas, sin cableado. |
| Revoques | 10 % | 20 % | 45 % | Revoque grueso sólo en planta baja. |
| Contrapisos y carpetas | 7 % | 30 % | 30 % | Carpeta con desniveles: hay que rehacer 18 m². |
| Resto de los rubros | 32 % | 0 % | 10 % | Aberturas, revestimientos y pintura: sin empezar. |
| Avance ponderado | 100 % | 42,7 % | 54,9 % | Pagado según comprobantes: 60,0 %. Diferencia: 17,3 puntos del precio, más lo que hay que rehacer. |
EjecutadoCertificado
Ejemplo ilustrativo, con números armados para mostrar el método. El acta real incluye el cómputo métrico por rubro, planos marcados sobre lo construido, fotos fechadas de lo que va a quedar tapado, la verificación de materiales contra el presupuesto y la firma del profesional matriculado.
¿Cómo trabajamos?
Primero los papeles, después la obra
Es al revés de lo que casi todos esperan, y tiene un motivo: sin saber qué se pactó, un relevamiento sólo describe lo que hay.
1Papeles
Leemos el contrato antes de pisar la obra
Contrato, presupuesto, plan de trabajos, certificados, órdenes de servicio, notas de pedido y los mensajes con el constructor.
2Obra
Medimos, fotografiamos y fechamos
Lo ejecutado contra lo proyectado, con ensayos en el lugar cuando hacen falta: humedad en materiales, termografía, niveles y plomos, testigos sobre fisuras.
3Cómputo
Ponemos el conflicto en números
El avance por rubro, lo certificado, lo pagado, lo mal ejecutado y lo que cuesta terminar o reparar.
4Informe
Firmado por un profesional matriculado
Sirve para intimar, para negociar, para una mediación o como prueba. Si ya hay juicio, seguimos como consultor técnico de parte.
Para estudios jurídicos
La parte técnica del reclamo, antes y dentro del juicio
Trabajamos junto al abogado: él lleva el reclamo y nosotros aportamos la prueba técnica. Estas son las herramientas del Código Procesal y de las leyes de mediación que más usamos en conflictos de obra.
Antes de demandar
Informe técnico de parte
Funda la intimación, la mediación y la demanda: qué se pactó, qué se hizo, qué falta, qué hay que rehacer y cuánto cuesta.
CPCCN, arts. 326 y 327
Prueba anticipada
Si la obra detenida se va a deteriorar o a terminar con otra empresa, se puede pedir un dictamen pericial anticipado que haga constar su estado. Lo produce un perito único designado de oficio; te ayudamos a fundar el pedido y a proponer los puntos.
Ley 26.589 y Ley 13.951
Sin mediación previa
La prueba anticipada está excluida de la mediación obligatoria, en la justicia nacional de la Ciudad y en la Provincia. Sirve justo cuando lo que apura es que la obra cambie.
CPCCN, arts. 458 y 459
Consultor técnico de parte
Cada parte puede designar un consultor técnico, en el mismo escrito en que ofrece la pericia o contesta la vista, con su nombre, profesión y domicilio.
CPCCN, arts. 471 a 473
Durante la pericia
Presenciamos las operaciones técnicas, presentamos nuestro Informe dentro del plazo fijado al perito y formulamos las observaciones al dictamen.
CPCCN, art. 461
Honorarios en costas
Los honorarios del consultor técnico integran la condena en costas. El consultor, además, puede ser reemplazado sin retrotraer la pericia.
Opiniones
Lo que dicen quienes nos contrataron
★★★★★
Excelente servicio. El Informe sacó a la luz graves problemas. Acordamos con el vendedor para que los repare antes de escriturar.
★★★★★
La Inspección técnica fue impecable. Nos ahorraron miles de dólares en reparaciones. Detectaron cosas que nunca hubiese imaginado.
★★★★★
El desglose de costos de reparación que nos incluyeron en el documento fue clave para mejorar la negociación.
★★★★★
Sin duda volvería a contratar sus servicios si comprara otra casa.
★★★★★
Gracias a la Inspección pudimos exigir al vendedor que solucionara los desperfectos antes de la compra. Una inversión totalmente acertada.
★★★★★
El precio se paga solo. Revisaron el departamento y espacios comunes del edificio. Nos explicaron cada hallazgo en un lenguaje claro y accesible.
★★★★★
Simple, me hicieron ahorrar 25 mil dólares. Gracias por tanto, son unos genios.
★★★★★
Identificaron un problema grave que no estaba a la vista y que el vendedor había omitido. Nos ahorramos un dolor de cabeza.
★★★★★
El Arquitecto estuvo impecable. El Informe final resultó muy claro, incluyendo una estimación de los costos de reparación y una tasación imparcial.
★★★★★
Descubrieron varias filtraciones en el techo que estaban ocultas. Eso permitió que el vendedor redujera el costo en US$ 35.000.
★★★★★
Servicio 100 % recomendable. Destaco su puntualidad y seriedad. El Informe fue entregado a tiempo.
★★★★★
¡El Informe no puede ser más completo! Vale cada centavo.
Precio
¿Cuánto cuesta un peritaje de obra?
Los honorarios arrancan en $480.000. El valor final depende de la superficie, de la complejidad del conflicto y de si hacen falta ensayos. Con los datos del caso te pasamos el presupuesto cerrado en 24 horas, antes de ir a la obra.
¿Qué incluye?
Documentación, obra e Informe firmado
La lectura del contrato y de todo lo intercambiado con el constructor, el relevamiento medido y fotografiado, el cómputo y el Informe técnico firmado por un profesional matriculado.
Presupuesto
Cerrado y antes de ir
Para cotizar no hace falta ir: alcanza con saber dónde está la obra, en qué etapa quedó y qué pasó. Si el caso necesita un ensayo, te lo decimos con el presupuesto en la mano, no después.
Forma de pago
Transferencia, Mercado Pago o tarjeta
Elegís cómo pagar. Y si después el conflicto llega a juicio, podemos seguir acompañándote como consultor técnico de parte.
Empresas e Instituciones que confiaron en Estudio TREO para soluciones de Arquitectura e Higiene & Seguridad.
Zona de trabajo
¿Dónde hacemos peritajes?
En toda la Ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires (AMBA). El relevamiento se coordina dentro de la semana; si la obra está parada, si hay un plazo corriendo o si están por tapar lo ejecutado, avisanos y priorizamos el caso.
Ciudad de Buenos Aires
48 barrios
- Agronomía
- Almagro
- Balvanera
- Barracas
- Belgrano
- Boca
- Boedo
- Caballito
- Chacarita
- Coghlan
- Colegiales
- Constitución
- Flores
- Floresta
- Liniers
- Mataderos
- Monserrat
- Monte Castro
- Nueva Pompeya
- Nuñez
- Palermo
- Parque Avellaneda
- Parque Chacabuco
- Parque Chas
- Parque Patricios
- Paternal
- Puerto Madero
- Recoleta
- Retiro
- Saavedra
- San Cristóbal
- San Nicolás
- San Telmo
- Vélez Sarsfield
- Versalles
- Villa Crespo
- Villa del Parque
- Villa Devoto
- Villa General Mitre
- Villa Lugano
- Villa Luro
- Villa Ortúzar
- Villa Pueyrredón
- Villa Real
- Villa Riachuelo
- Villa Santa Rita
- Villa Soldati
- Villa Urquiza
¿La obra está fuera de estas zonas? Escribinos igual y te decimos si podemos tomarla.
- Ciudad de Buenos Aires: los 48 barrios.
- Zona norte: Vicente López, San Isidro, San Fernando, Tigre, Escobar, Pilar, Campana, Zárate.
- Zona oeste: General San Martín, Tres de Febrero, Hurlingham, Ituzaingó, Morón, La Matanza, San Miguel, José C. Paz, Malvinas Argentinas, Moreno, Merlo, General Rodríguez, Marcos Paz, Luján, Mercedes.
- Zona sur y La Plata: Avellaneda, Lanús, Lomas de Zamora, Almirante Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Cañuelas, Quilmes, Berazategui, Florencio Varela, Presidente Perón, La Plata, Ensenada, Berisso.
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¿Qué dice el Código en tu caso?
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Leer más →¿Quiénes somos?
Arquitectos e Ingenieros que van a la obra y firman lo que miden
Estudio TREO SRL es un estudio de Arquitectura, Ingeniería e Higiene & Seguridad con oficina en Caballito, que trabaja desde 2006 en obra propia y ajena: proyectos, dirección técnica, permisos ante el Gobierno de la Ciudad y registro de planos. Esa experiencia del lado de la obra es la que cuenta para computar un avance o para explicar por qué se abrió una fisura.
La firma
Lo firma un matriculado
El Informe lo firma un profesional matriculado del Estudio, el mismo que va a la obra. No tercerizamos ni el relevamiento ni la firma.
5,0 en Google
Bien calificados por quienes nos contrataron
La calificación de nuestros clientes en Google es de 5,0 sobre 5, con 60 opiniones. Es la calificación del Estudio en todos sus servicios.
El mismo estudio
Para el caso que sigue
Si el problema es de medianería o de humedades, lo vemos en peritoarquitecto.com.ar; si son fisuras o una obra vecina, en perito-ingeniero.com.ar. Y si estás por comprar, hacé una Inspección antes de firmar.
El equipo
- Arq. Maximiliano RizzoArquitecto · CPAU 23707 · Metrogas 37737
- Arqta. Melanie ÁlvarezArquitecta · CPAU 33791
- Arq. Franco Paz MoralesArquitecto · CPAU 36365
- Arqta. Soledad FuhrArquitecta · CPAU 30300
- MMO Luciano GonzálezMaestro Mayor de Obras · CPIC 10779 · Metrogas 37724
- Ing. José Raúl RizzoIngeniero · CPIC 10910
Contanos tu caso antes de que se tape la prueba
Escribinos por WhatsApp con dónde está la obra, en qué etapa quedó y qué pasó. Te pasamos el presupuesto cerrado en 24 horas.